Novinky v oblasti nemovitostí z pohledu práva
Mnozí vlastníci nemovitostí řeší v poslední době při nakládání se svou nemovitostí otázku, zda již mají povinnost překládat zájemci o pronájem bytu či prostoru pro podnikání energetický štítek své nemovitosti.
Povinnost vlastníka nemovitosti prokázat zájemci o pronájem, koupi nemovitosti nebo její části energetickou náročnost zavedl zákon č. 406/2000 Sb. o hospodaření s energiemi. Tato povinnost průběžně nastupuje podle typu budovy, a také podle toho, zda jde o prodej, nebo pronájem nemovitosti. V letošním roce se zpracování průkazu energetické náročnosti, tzv. energetického štítku budovy, týká především budov užívaných pro veřejné účely, a také nově postavených nebo rekonstru- ovaných nemovitostí. Povinnost energetického štítku se netýká nemovitostí určených k rekreaci. Společenství vlastníků a vlastníci jednotlivých nemovitostí mohou při sjednávání smlouvy nahradit tento doklad vyúčtováním energií za předcházející tři roky. Ministerstvo průmyslu a obchodu předkládá návrh novely výše uvedeného zákona, která zmírní administrativní zátěž u nemovitostí, určených k bydlení tak, aby si vlastník i zájemce měli možnost i v budoucnosti zvolit, zda budou požadovat energetický štítek, nebo se spokojí s vyúčtováním energií za uplynulé období.
DLUHY NA DANÍCH A SPOLEČNÉ JMĚNÍ MANŽELŮ
Manželé, kteří mají ve společném jmění manželů (SJM) nemovitost, by si měli uvědomit, že závazky vzniklé za dobu trvání manželství, byť i jednomu z manželů v souvislosti s neuhrazenými daněmi, je možno uspokojit také prodejem společné nemovitosti. Finanční úřad v souladu s daňovým řádem, zákon č. 280/2009 Sb., obvykle před samotnou exekucí zřizuje k nemovitosti tzv. správcovské zástavní právo. Správci daně však občas opomíjí skutečnost, že i když je daňovým dlužníkem jen jeden z manželů, v okamžiku, kdy se zajištění týká majetku v SJM, je i druhý manžel účastníkem řízení, a má stejná práva jako dlužník sám.
Oba manželé se tedy mohou společně, nebo každý zvlášť, bránit proti rozhodnutí správce daně jak odvoláním, tak soudní žalobou. Pokud správce daně neumožní druhému z manželů účast na řízení například tím, že ho vůbec neobesílá, pak jde o zásadní vadu v řízení, která má za následek zrušení rozhodnutí správce daně soudem.
VYŠŠÍ DAŇ Z PŘEVODU NEMOVITOSTÍ
Zásadní změnou v oblasti daňové je zvýšení daně z převodu nemovitosti na čtyři procenta z ceny. Nicméně poplatníkem daně je nadále prodávající a kupující zůstává ručitelem. I proto je nadále vhodné, aby část kupní ceny, odpovídající výši vyměřené daně z převodu nemovitostí, byla složena do advokátní nebo notářské úschovy, což předejde případným sporům stran v případně nezaplacení daně prodávajícím. Nadále trvá též povinnost hradit daň buď z ceny znalecké, nebo kupní, pokud je tato vyšší než cena znalecká. V případě, že k prodeji nemovitosti dojde v dražbě, i dobrovolné, nejen exekuční, pak sice poplatníkem daně je kupující, avšak jejím základem je skutečně dosažená prodejní cena nemovitosti. Je vhodné připomenout, že od 1. 1. 2012 se návrhy na vklad práva vlastnického nebo jiných práv či jejich změny podávají na předepsaných formulářích. Formuláře jsou dostupné na webových stránkách českého zeměměřičského a katastrálního úřadu www.cuzk.cz a je možné je vyplnit i interaktivně.
KATASTR NEMOVITOSTÍ JAKO VEŘEJNÝ SEZNAM
Ve vztahu ke katastru nemovitostí by se měli vlastníci již nyní aktivně připravovat na rok 2014, neboť v souvislosti s účinností nového občanského zákoníku se katastr nemovitostí stane tzv. veřejným seznamem. Stejně jako je tomu například u obchodního rejstříku, bude u něj fungovat princip publicity.
Tato zásada znamená, že každý, kdo jedná podle údajů zapsaných a veřejně dostupných v evidenci katastru, jedná v dobré víře a je více chráněn i tehdy, pokud získal nemovitost od podvodníka. Takže vlastník se hůře než v současnosti bude domáhat svého majetku, pokud dojde k tomu, že někdo zfalšuje jeho podpis a ověřovací razítka na smlouvě a nemovitost dále prodá třetí osobě, která o provedeném podvodu nebude mít ani tušení. Již nyní je možné si komerčně objednat program „Hlídací pes katastru nemovitostí“, který dohodnutou formou (sms, e-mail) upozorní vlastníka zapsaného v katastru, že v zápisech nemovitostí, které si zadal ke sledování, dochází k nějakému pohybu. Samozřejmě každý může přes veřejně dostupnou část katastru na webu průběžně sledovat, zda u jeho nemovitostí nedochází k nějakému pohybu. Jakékoli zahájené řízení nebo dotčení nemovitosti změnou se objeví v zápise v katastru jako tzv. poznámka.
Přehled aktuální právní problematiky v oblasti nemovitostí zpracoval Mgr. Jiří Kozumplík, advokátní kancelář JUDr. Olga Sovová, Ph.D.
