V nájemních vztazích přichází řada novinek

Majitelé nemovitostí, kteří je aktuálně nepotřebují pro vlastní bydlení, se častěji rozhodují je výhodně pronajmout. Pro takové rozhodnutí je však žádoucí se dobře seznámit s novinkami, které do vztahů pronajímatele a nájemce přináší nový občanský zákoník.  

 
Mnoho lidí investuje volné finanční prostředky do nákupu nemovitosti, nejčastěji bytových prostor. Není divu, vždyť zhodnocení prostředků ve finančních produktech přináší minimální efekt, a tak investice do nemovitosti jsou stále atraktivnější. Při úvahách, jak investici kvalitně zhodnotit, hraje stále častěji důležitou roli pronájem pořízené nemovitosti. Příjmy z pronájmu jsou vítaným finančním zdrojem a jejich výše často několikanásobně převyšuje příjmy z úročení finančních produktů. V té souvislosti je však nutné si uvědomit, že vztahy pronajímatelů a nájemců prošly výraznými úpravami. Stojí za nimi nový občanský zákoník, zákon č. 89/2014 Sb., NOZ, který právě v oblasti nájmu bytu přináší nejvíce změn. Od 1. 1. 2014 práva a povinnosti stran, i z dříve uzavřených nájemních smluv, přecházejí pod právní režim zakotvený v §§ 2235–2299. NOZ zavádí i pojem byt zvláštního určení pro chráněné bydlení nebo bydlení v domě s pečovatelskou službou. 
 
VYVÁŽENÁ OCHRANA 
Pro běžný nájemní vztah platí mnoho novinek, z nichž k nejdůležitějším patří vyvážení ochrany nájemce i pronajímatele. Nájemní smlouva musí být sjednána písemně, nicméně NOZ umožňuje, aby nájemní smlouva vznikla i fakticky. Pokud nájemce řádně užívá byt po dobu tří let, nájemní vztah vznikne. Povinnost předložit nájemní smlouvu leží na pronajímateli, a proto se nemůže dovolat neplatnosti nájemní smlouvy jen z důvodu nedostatku písemné formy. Nájemce má nadále právo přijmout jako člena rodinné domácnosti jakoukoli osobu bez souhlasu pronajímatele. Nicméně je povinen toto bezodkladně ohlásit pronajímateli. Pokud tak neučiní do dvou měsíců, má se za to, že závažným způsobem porušil své povinnosti, což je důvod k výpovědi. V bytě však může bydlet pouze takový počet osob, který odpovídá požadavkům na řádné a hygienické užívání bytu. 
 
DALŠÍ NÁJEM JE MOŽNÝ 
Nájemce může byt nebo jeho část pronajmout. V případě, že v bytě sám trvale bydlí, nepotřebuje souhlas pronajímatele. Je třeba si uvědomit, že trvalým bydlením se rozumní, že se nájemce v bytě skutečně zdržuje a vede zde domácnost. Trvalý pobyt (bydliště) jako evidenční adresa v posouzení trvalosti bydlení roli nehraje. Pronajímatel nadále může vypovědět nájemní smlouvu pouze z důvodů uvedených v NOZ nebo výslovně sjednaných ve smlouvě. Nicméně k žádnému typu výpovědi není třeba přivolení soudu. Nájemce se musí sám aktivně bránit podáním žaloby do 60 dnů od doručení výpovědi. Pronajímatel musí vždy nájemce v písemné výpovědi o tomto právu poučit.
 
PŘECHOD NÁJMU NOVĚ 
Nově je upraven i přechod nájmu pro případ úmrtí nájemce. Nájem přechází na osoby blízké, avšak nejdéle na dobu dvou let. Výjimka je u osob starších 70 let a mladších 18 let. Pokud nájem přešel na tyto osoby, pak u seniora je tomu na dobu neurčitou a u nezletilého do doby, než dovrší dvaceti let. Strany se nicméně mohou dohodnout jinak. NOZ zároveň umožňuje, aby nájem na dva roky přešel na podnájemce, pokud pronajímatel dal k podnájmu souhlas. Pro pronajímatele je důležité, že NOZ nestanoví podmínku bytové náhrady při výpovědi z bytu nebo jeho vyklizení. U bytů zvláštního určení nájemní právo nepřechází na osoby bydlící společně s nájemcem a jsou povinny byt vyklidit nejdéle do tří měsíců od výzvy pronajímatele. U služebních bytů trvá nájem ještě po dobu dvou let od úmrtí zaměstnance nebo po odchodu do důchodu či ukončení pracovního poměru z jiných vážných důvodů.
Pokud jde o pronájem celého domu pro účely bydlení, NOZ stanoví přiměřené použití ustanovení o nájmu bytu. Zvláštní ustanovení se nepoužijí v případě, kdy se dům nebo byt přenechává ke krátkodobému užívání nebo rekreaci.
 
ZMĚNY I V PODNIKATELSKÝCH PRONÁJMECH 
V oblasti podnikatelských nájmů NOZ ruší samostatnou právní úpravu provedenou zákonem o nájmu a podnájmu nebytových prostor č. 116/1990 Sb. Pro ty, kdo podnikají v pronajatých prostorách to znamená, že po skončení nájemní smlouvy, uzavřené podle již zrušeného právního předpisu, si strany dojednají nájemní podmínky podle NOZ. Budou-li to považovat strany za vhodné, mohou již nyní kdykoli dohodou ukončit stávající nájemní smlouvu a uzavřít novou podle NOZ. Pro podnikatele by to mohlo být zajímavé v případě, že by měli zájem o zápis nájemního práva k pronajaté nemovitosti nebo její části do katastru nemovitostí (§ 2203 NOZ). Vlastník nemovitosti může vzniklé nájemní právo zapsat do katastru bez souhlasu nájemce. Nájemce se musí s vlastníkem dohodnout. Zvláštní ustanovení o nájmu prostoru sloužícího k podnikání najdeme v §§ 2302–2315 NOZ. Změna nájemního vztahu by mohla být vhodná také v případě, že strany mají zájem na jeho úpravu z hlediska délky. Nájem lze uzavřít na dobu neurčitou, nebo určitou. Skončení nájemního vztahu na dobu určitou může být vymezeno nejen datem, ale i právní skutečností, jako je např. dosažení určitého věku nebo odchod do důchodu. Nájem lze sjednat i na dobu delší než 50 let. Toto je však v NOZ upraveno v § 2204, odst. 2 tak, že nájem se považuje za sjednaný na dobu neurčitou s tím, že prvních padesát let lze nájem vypovědět jen na základě smluvně sjednaných důvodů a ve stanovené výpovědní době. NOZ nepožaduje uzavření nájemní smlouvy písemně. Nájemní vztah tak může vzniknout i tehdy, pokud se strany ústně dohodnou na jeho podmínkách a chovají se podle této dohody.
 
 
Dopad zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník na smlouvy o nájmu bytu uzavřené před 1. 1. 2014
 
Smlouvy o nájmu bytu, které smluvní strany uzavřely před účinností zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“), tedy do 31. 12. 2013 (včetně), se k 1. 1. 2014 začaly řídit ustanoveními OZ. Úpravou zákona č. 40/1964 Sb. se bude řídit pouze otázka vzniku nájmu a práva a povinnosti vzniklé před účinností OZ.
 
Mezi nejvýznamnější změny nájemního práva patří například skutečnost, že zvláštní ujednání k nájmu bytu a domu se nově aplikují na mnohem širší okruh pronajímaných prostor, je-li účelem jejich nájmu zajištění bytové potřeby nájemce. K případným ujednáním nájemních smluv o nájmu bytu, která práva nájemce, zkracují pod míru stanovenou zákonným režimem, nebo například zakotvují smluvní pokutu k tíži nájemce, se nově nepřihlíží. Změn doznala i oblast podnájmu bytu či možného zvýšení nájemného, jakož i výpovědní důvody a pojetí povinnosti nájemce byt po skončení nájemního vztahu odevzdat. V případě zájmu o bližší informace nebo konzultaci, a to nejen v oblasti nájemního práva, se neváhejte obrátit na Sládek & Partners, advokátní kancelář, v.o.s.
 
 
 
.

Speciály

Aktuality

Architektura

Byt

Developerské projekty

Ze zahraničí